Signer le compromis de vente.

Normalement c’est la deuxième ou première étape, même si vous pouvez signer l’Acte de vente (escritura de compraventa) sans compromis de vente.

Ce contrat est signé pour réserver la propriété et il constitue une garantie pour le vendeur et l’acheteur. Une fois le contrat signé, l’acheteur doit payer un dépôt pour sécuriser la propriété.

Nous conseillons à nos clients que le contrat soit établi par un avocat. Souvent, ce sont des contrats standards établis par les agents immobiliers et dans de ces cas, ils doivent être révisés et approuvés par votre conseiller juridique avant d’être signés pour protéger vos intérêts.

Le compromis de vente réserve la propriété pendant une durée convenue entre les parties. Normalement, si l’acheteur ne signe pas l’Acte de vente dans la période convenue, perd le dépôt payé.

Si le contrat vous oblige à payer un dépôt, vous devez vous assurer que c’est la propriété que vous souhaitez acheter, parce que si vous changez d’avis, vous perdrez le dépôt.

Payer un dépôt.

Après avoir décidé quelle propriété acheter et avoir signé le contrat, vous devez payer un dépôt. En Espagne, il s’appelle fianza, arras, reserva ou depósito.

Le montant est souvent convenu entre les parties. Il peut être un pourcentage fixe (10 %), mais il est normalement entre 1.000 € et 6.000 €. Le montant est convenu dans le contrat ainsi que les conditions de remboursement ou de perte. Vous devez vous assurer que vous êtes au courant des conditions de remboursement dans le cas où il y a des problèmes avec la propriété. Vous devez toujours le faire sous la supervision de votre avocat.

Achat d’une propriété sur plan.

Si vous avez décidé d’acheter une propriété sur plan qui sera construite ou qui n’a pas été achevée, vous ne devez pas oublier ces points très importants :

a) Le contrat:

Dans ce document, vous trouverez le planning d’achèvement de la propriété, le mode de paiement et les dates de paiement, les clauses pour couvrir votre dépôt en cas de non-achèvement, les plans, les spécifications techniques avec une description complète et ses caractéristiques.

Il est important de faire les paiements à temps ou vous pouvez perdre les montants déjà payés et la propriété pourrait être vendue à un autre acheteur intéressé.

b) Garanties:

En Espagne, il y a eu beaucoup de problèmes avec des propriétés sur plan qui n’ont jamais été achevés et les acheteurs ont perdu leurs dépôts parce qu’ils n’ont pas demandé une garantie bancaire. Il est très important de demander une garantie bancaire lorsque vous payez un dépôt. Vous devez garder le document avec vous jusqu’à ce que votre propriété soit achevée. La garantie bancaire protégera votre dépôt si la propriété n’est pas complétée ou si le Permis de Première OCCupation (Licencia de Primera Ocupación) n’est pas obtenu.

Avant d’effectuer l’achat au Bureau du Notaire.

Il est important de s’assurer que la propriété est dans le même état que lorsque vous l’avez visité. En Espagne, on achète « ce qu’on voit », malgré ce que dit le certificat du Registre Foncier. Par conséquent, vous devrez vous assurer que la propriété inclut chaque élément que vous avez vu lors de la visite de la propriété. Si vous achetez la propriété avec des meubles, assurez-vous d’avoir un inventaire avec les articles inclus. Si vous constatez qu’il y a des dommages, vous devez demander au propriétaire de les réparer immédiatement, avant de conclure la vente.

 Conclure l’achat au Bureau du Notaire.

a) Le Notaire en Espagne:

En Espagne, l’achat d’une propriété ne peut être conclu qu’avec un Notaire.

Le Notaire prépare les Actes qui seront signés. Il est également chargé d’assurer que tout est correct en ce qui concerne les éventuelles charges fiscales liées à la propriété et de vérifier que le prix est payé au vendeur.

Le Notaire doit vérifier également que le vendeur est le propriétaire réel du bien, la description du Registre Foncier et s’il y a des frais (hypothèques, saisies, etc.) ou des charges grevées contre la propriété.

Normalement, les Notaires peuvent également être engagés pour enregistrer les Actes au Registre Foncier et pour payer les impôts en votre nom.

b) Signature des Actes:

Comme nous l’avons mentionné précédemment, la signature aura lieu au Bureau du Notaire qui doit vérifier l’identité de tout le monde, que la propriété n’a aucune charge contre elle et que le mode de paiement est clair.

Normalement, avant que le notaire commence à lire les Actes, vous en recevrez une version préliminaire. Le brouillon est en espagnol, donc votre avocat le lira puis le traducteur le traduira pour vous. En ce moment vous devez vous assurer que vos données personnelles sont exactes (le notaire vérifiera que vos noms, passeport et numéro NIE sont corrects).

Vous devez être présent le jour de la signature ou bien signer une procuration au nom de votre Avocat. Si vous êtes un couple achetant, vous pouvez également signer une procuration à votre conjoint, au cas où seulement l’un d’entre vous est présent au Bureau du Notaire.

Acheter par procuration est très commun parmi les acheteurs étrangers.

Votre Avocat rédigera la procuration en français et en espagnol et vous la fera parvenir. Vous devez l’imprimer et l’apporter à un Notaire dans votre pays pour la signature. Une fois signée, vous devez légaliser le document avec l’Apostille (votre avocat espagnol doit vous informer sur la démarche à effectuer).

Lues les actes et vérifié que tout est correct par le Notaire, il/elle demandera au vendeur et à l’acheteur de signer les Actes. À ce moment, vous devez payer au vendeur et recevoir les clés de votre nouvelle propriété.

c) Paiement final:

Le montant restant dû pour le prix de la propriété doit être payé lors de la signature des Actes. En Espagne, l’habitude c’est le paiement par chèque de banque. Ce type de chèque bloque le montant dans le compte de sorte qu’il aura toujours des fonds.

Un autre mode de paiement est par virement bancaire. Lorsque vous payez par virement bancaire, vous devez apporter au notaire le justificatif du virement pour prouver au Notaire que vous avez payé. Le vendeur doit également aCCuser la réception du prix de la propriété.

Si vous achetez la propriété d’un non-résident, vous devez retenir un 3 % du prix et le payer au Trésor Public espagnol.

Une fois que vous avez signé les Actes, vous recevez une copie appelée copia simple. Ce document n’est pas signé, mais ce sera une copie exacte des Actes signés. Les originaux signés seront prêts à être récupérés une fois que le Registre Foncier aura modifié le titre de propriété dans ses registres (cela peut prendre jusqu’à trois mois après réception du document de la part du Registre Foncier).

Avant de quitter le Bureau du Notaire, vous recevrez une facture avec une provision de fonds comprenant les frais du Notaire, les frais du cadastre, les taxes et les frais du cabinet comptable. Vous aurez un mois pour payer. Si vous n’effectuez pas le paiement dans les 30 jours, vous recevrez une amende pour ne pas payer les impôts à temps.

Enregistrement des Actes

Le Notaire informera immédiatement au Registre Foncier que vous êtes le nouveau propriétaire et le Registre Foncier bloquera la propriété afin qu’aucune charge ne puisse être effectuée contre votre nouvelle propriété (mais contre les anciens propriétaires).

Par contre, vous devrez envoyer les Actes signés au Bureau d’Enregistrement pour enregistrer la propriété. Après cela, vous serez le propriétaire légal du bien. Les Actes ne peuvent pas être enregistrés au Registre Foncier jusqu’à ce que tous les impôts soient payés. Tout cela fait, les Actes seront retournés au Notaire.